第一个险中逃生的房企，出现了
富力逃出生天的秘诀是什么？
或许，是巧合的“时间差”。因为问题爆发得早，三年时间里，富力暂缓拿地、裁员收缩、出售资产，每一步都走在了大部分同行的前面。
富力地产的员工，及熟悉富力的业内人士还向《凤凰WEEKLY地产》透露了另一个原因，境内债的展期或是得益于其过往良好的政企关系。
IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，富力为其他房企的债务重组提供了可供借鉴的经验，提醒了债权人，债务重组才是符合当下利益最大化的理性之举。
今年8月23日，富力突然宣布旗下所有存续公司债券因重大事项存在不确定性，将从8月24日起停牌。当时就有分析认为，富力在解决了境外债之后，可能将马上处理其境内债务重组。
果不其然。
据富力最新的海外监管公告，9月8日的时候富力就停牌债券整体展期事项召开债券持有人会议。两个星期后，展期议案均获得债券持有人会议表决通过。“H16富力4”等8笔境内公司债券获得展期，债券总额135亿元。展期后，8笔债券的加权平均到期期限从约4个月延长至3年以上。
两个星期，富力的债务展期的速度再次创下纪录。
在此之前，今年7月，富力重组境外债耗时21天，解决了国内房企目前最大的一笔债务展期，10只债券总规模为49.44亿美元、约333亿元人民币。
相比之下，富力的境内债压力就小了许多。富力最终获得展期的境内公司债券包括：“H16富力4”、“16富力05”、“16富力06”、“16富力11”、“18富力08”、“18富力10”以及“19富力02”七只，本金余额为约135.19亿元。
”通过债务重组，给予足够长的缓释时间以让房企维持运营并不发生实际控制人变动，才是符合债权人利益最大化的理性之举。”柏文喜说，同时他认为，富力自身承担债务的诚意和为重组付出的努力也是功不可没的重要因素。“这是富力债务全面重组成功并得以大幅延期的最根本的原因。”
一家央企开发商的财务部门管理人员在其个人社交平台上，毫不掩饰对富力处理债务的称赞。“这才是债务重组应该有的样子，面对爆雷，最坏的就是拖和磨叽。应对债务危机，就像救火，各方必须先救，而不是先讨论谁的责任。等都讨论清楚了，火已经烧到自己了。”
这样的行事风格，跟富力的两位创始人有很大关系。
李思廉出生于香港，证券业出身，张力是建筑业出身。
二人各有所长，1994年成立广州天力房地产公司就做了明确分工，李主管公司财务和市场营销，张负责项目开发和工程管理。这种分工在今后的近30年间，都不曾改变过，二人联手将富力做到从无到有，从小到大。
这样坚定的信念感，或许是富力如今处理债务如此果敢的原因之一。
一名富力地产的内部员工对《凤凰WEEKLY地产》透露：“债务处理的事，两个老板一般是集体决策，不过各有侧重，境外的靠李思廉的多，境内的靠张力的多。”
当然，光靠信念感是远远不够的。上述富力地产的员工，以及一名熟悉富力的地产业内人士均向《凤凰WEEKLY地产》表示，政府在其中提供了不小的支持。
“富力跟政府的联系还是比较紧密的，不仅是因为房地产关乎民生，还有两位老板过往积累的政企关系，更何况同样在广州的恒大已经深陷危机。”上述富力地产的员工说。
“富力从广州发家，还赞助了足球队那么久，在当地扎根很深。而且这个时候，富力的债务展期，我觉得不是个案，未来的一段时间里，可能会陆续出来很多境内债展期。”上述业内人士分析，“监管已经在多个场合表达了这样的意思，支持房企保住国内信用。”
上述业内人士还说：“其实做展期不难，补充抵押物，说明还款来源就行。债权人也不傻，不展期就是死，展期还能保本加利息。债权人再分散也比私人老板的民间债集中，更好处理。”
受累万达
富力的得救，在一定程度上还有运气的成分。危机爆发在这轮房地产下行周期之前，自救也开始得最早。
2019年的7月30日，富力地产一份内部文件流出，文件标题是《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》，内文称集团2019年下半年原则上暂停拿地工作，以完成项目销售目标为第一优先级。
在当时房地产还在稳步上升的大局势下，富力暂停拿地引发了不小的讨论。大部分业内将其受挫归结于：两年前接手了万达酒店。
2017年7月的北京万达索菲特酒店，进行了一场著名的“摔杯”交易，富力以199亿的价格接手了万达的77个酒店项目。199亿的价格，折算下来每平方米1万元左右，舆论的风向大多是：王健林挥泪甩卖，富力捡了个大便宜。就连当时SOHO中国的董事长潘石屹都惊呼，“才199亿，我以为看错了”。
几乎是接手万达酒店的同时，富力重提千亿目标，还大幅提升了2018年销售目标至1280亿-1380亿元。
显然，2017年-2018年是富力内部压力倍增的一年。有广州开发商的内部人士告诉《凤凰WEEKLY地产》：“2018年是富力最激进的一年，因为领导觉得前几年的增长幅度太低了。”
富力最终在2018年完成了跻身“千亿俱乐部”的目标，继而提出2019年实现1600亿元的权益销售目标。
为了冲刺更大的销售规模，富力还在2018年底启动了全员营销。但到了2019年，富力在其重点布局的海南，栽了跟头，而且直到现在都没有缓过劲儿来。
2018年的4月，海南出台了最严限购令，2019年3月，富力地产董事会主席李思廉在公开场合坚定地表示，“海南房地产市场今年肯定会有放松的消息。”当时富力在海南的土储超过了粤港澳大湾区。但直到现在，海南的限购都没有实质性放松。
而就在销售额破千亿的同时，富力的危机也随之而来。其2018年归属股东净利润83.71亿元，同比下降60.49%。截至2018年底，富力净负债率较2017年的169.6%进一步上升至184.1%，其中短期债务高达523.5亿元，同比增长84.24%。
为了缓解短债压力，富力不得不持续发行超短期融资券来替换短期债券。富力的那封信发布那一年，富力共发了10笔债，其中4次为超短期融资券。
这些突然而至的债务压力，确实和酒店业务有关联。
接手万达酒店以后，富力手中的酒店数量达到了89家，2018年酒店业务的亏损额比2017年的1.46亿元增加了214.38%，达到4.59亿元。
之后的2019年-2021年，富力地产酒店业务亏损分别为10.08亿元、14.27亿元和14.22亿元。进入2022年，富力地产酒店业务仍处亏损状态，上半年亏损8.49亿元。富力整体的净利润也在2019年和2020年继续挣扎于百亿之下，再也没有回到2017年200亿的水平。
酒店业务本就是重资产、回报周期长，再加上2020年之后国内外诸多因素的影响，当初的“大便宜”，成了富力的大麻烦。
不过，或许是败也万达，成也万达。早在这波地产下行周期爆发之前，富力开始被迫自救。
三年自救路
“2019年所谓的暂停拿地之后，地产的投拓归入了城市更新板块，基本不通过招拍挂和收并购拿地。”富力地产的一名内部员工对《凤凰WEEKLY地产》说。
他介绍：“因为城市更新的投入可以从销售回款、前融等渠道周转出来，但招拍挂和收并购要用的钱，需要大量的自有资金。城市更新还可以有合作方垫资、分批投入，合作方垫资的部分最终可以通过销售分成来后置。虽然实际拿到地的成本不会比招拍挂少多少，但资金压力是可以分散的。”
当时李思廉在公开场合也表示过：“由于我们有大量的旧城改造项目在结转当中，所以招拍挂方面接下来会放慢一点，通过招拍挂拿地的都是短平快项目。”
2018年，富力地产在土地市场上支出371亿元，2019年下降至244.14亿元，2020年降至120亿元。
2019年之后，富力也零星在公开市场拿过地。其中有一块广州花都区宅地，是富力暂停拿地后在广州拿的唯一一宗，在今年5月，被富力退掉了。
除了退地，富力还更大规模地出售资产。
2020年富力计划出售约120亿的资产。当年1月，富力以10亿元代价向建业地产出售河南建业富居投资有限公司10%股权，并由此将郑州高新区五龙口村、花园口镇两个开发超过5年的旧城改造项目出表。
2019年12月，李思廉和张力私有化富力物业，之后在2021年9月以不超过100亿的代价卖给碧桂园物业。
2020年8月初，富力地产向黑石出售广州国际机场综合物流园70%股权，售价定为44.1亿元。同一时间段内，富力以约15亿-16亿元价格，出售了广州珠江新城某座写字楼的权益。
今年，富力还通过对伦敦Vauxhall Square项目进行反复“明股实债”式的出让，筹集超过1亿英镑资金。
还有海南富力海洋欢乐世界、海口大英山新城市中心等地产项目，富力的“卖卖卖”一直没有停止过。
“卖得早，还能卖得出好价格。再后面，想卖可能都卖不掉了。”一家爆雷房企的投资部门高层对《凤凰WEEKLY地产》感叹。
降杠杆肯定离不开裁员。
上述富力地产的员工透露：“公司最早从2019年开始就控制编制人数了，大规模的人员优化是在2021年10月开始的，城市更新板块裁掉了80%以上，项目退出也很多。”
他还透露：“发工资的时间节点，从去年开始不正常了，绩效（非合同部分）从2021年10月之后开始停发。最初是说缓发，后来就不了了之了。很多离职的员工都没拿到绩效。”
“我们这边，从2022年开始就只发基本工资，不发绩效了，而且发薪日都推到了月底。”富力地产的一名非地产板块员工对《凤凰WEEKLY地产》说。
减少拿地、转让资产、缩编裁员，富力的自救路是一个明显的降杠杆过程。